時給$7でも家が買える!?ハワイの仕組みを解説

2015/08/24

最低時給7.75ドルで、平均71万ドルの家をなぜ買えるのか

ハワイの一戸建ての中間価格(その月に売れた物件を並べて中間にきた価格)は、なんと71万ドル(2015年7月現在)です。ハワイの平均月収は2013年で$3,301.13。

毎月2千ドル貯金出来たとして、71万ドル貯めるのに30年かかります…これでどのように家を買えるのでしょうか?その答えは、イクイティ(Equity)です。

ハワイの仕組みを解説

 

 

イクイティ(Equity)とは?

「イクイティ」とは純粋資産価値という意味で、簡単に考えると、不動産を売却すると借入金を返済して残る金額のことです。

今現在マーケットで売れる金額 - 残りのローン残債 = イクイティ

 

アメリカでは最初に小さな物件を融資を利用して購入します。金利は日本に比べて高いですが、古くても物件価格が上昇するという事を見込んで、 融資を利用します。もちろん返済比率には十分注意する必要が有ります。

 

月収3千ドルとした場合、生活費などのバランスを見て返済比率を25%とし、750ドルをローン返済に充てます。5万ドルほどを頭金で入れ、30年固定、金利4%で、15万ドルほど借入れが行えます。

 

家賃は誰かのローンを代わりに払っているだけで、お金を毎月捨ているようなものとなります。しかし融資を利用して購入した場合、ローン返済は一歩づつ自分の物件のイクイティ(資産価値)を高めていくことになります。

 

 

物件価格は高いが、価値が下がりにくいハワイのマーケット

土地が限られているハワイ。人口はというと、2000年は約120万人、2010年は約136万人、2014年は約142万人と右肩上がり。アメリカの景気はこのような感じで底堅く、住宅の供給はまだまだ需要に対して足りていない。カカアコの新築も中間価格を下回るような物件が出てこない。と、中間価格を下げる要因というものが見当たりません。

この10年スパンの中間価格、価格がピークだったバブルの1990年の時と比べ2000年は価格が下落しています。それでも1990年の不動産価格に戻り、あっという間に2010年は追い越していきました。

 

ハワイの仕組みを解説

そう仕組みは単純。土地が限られ、人口が増えているハワイは、供給が限られ需要が多い。人は住む場所が必ず必要。しかもインフレが起こっているマーケットだと単純に上がります。そこに古くても価値を見出すアメリカ人のマインドもあり、突発的な要因で価格が下がったとしても、人口が減るか、住宅の供給が増えない限り価格は上がり続けます。

 

家賃は誰かのローンを代わりに払っているだけで、お金を毎月捨ているようなもの。これは日本でも同じなので当たり前、と思われるかもしれませんが、中古に対するマインドの違いがあります。物件価格は高くても、土地が限られているので下がりにくいハワイのマーケットです。間違いない物件を購入すれば、ほぼ返済金額は将来物件を売却すると戻ってくる。と考える事が出来ます。あと日本との大きな違いは、金利は全額経費に算入出来ることです。また、買い替え時の売却益に対してもかなり高額な控除を受けることができます。

 

 

物件の価格が上がるマーケットでは「イクイティ」が有効

例えば独身時代に20万ドルの所有権付き1ベッドルームを購入。家賃は1500ドルしますが、返済は約半分で済みます。そのうちに結婚し子供が生まれ、更に広い物件に買い替えます。20万ドルで購入した最初の物件は25万ドルに値上がり(あくまで予想です)、40万ドルの1ベッドルームを購入する為に、売却金額の25万ドルを頭金に投入(諸経費考慮せず)します。

 

コンドの中間価格(仮に40万ドルに上昇と仮定)と同金額の物件を所有する事になります。次の借入額も今と同じ15万ドル。金利が上昇し返済額は増える可能性も有りますが、その時には自分の収入も増えているはず。

 

このように物件の価格が上がるマーケットではEquityというのが非常に有効です。このスパンを5年と仮定した場合、 毎月家賃1500ドル(恐らく途中値上げされますが)を払っていた方は、合計90,000ドルをドブに捨てました。融資を受けた方は毎月返済した分、自分の不動産の資産価値を上げ、35万ドルの物件を購入出来ました。

ハワイの仕組みを解説

この仕組みに早く気づいた人、また無意識に何も考えずに物件を買った人がハワイでは今、70万ドル以上のお家を購入しています。

 

レイハワイ不動産では、2ヵ月一度、日本で個別のハワイ不動産相談会を開催しております。ご興味のある方はぜひお気軽にお問合せください。