ハワイの不動産売買、レンタル

物件購入時に注意する事(購入後に後悔しない為に)

ビル規定の確認

ハワイのコンドミニアムは築年数が30年以上というのが一般的。室内の改装を行なう際にはまずビル規則(ハウスルール)の確認が必須だ。ビルによっては改装の規則が厳しく、例えばシャワードア1枚を取り付けるにも建築士のブループリント(改装の詳細図面)を要求しなければならない、というところもある。建築士の図面を作成する費用は高額のため、気軽に改装を考えていたが、こんなはずではなかったと言う事にならないように注意が必要だ。コンドミニアムを購入する際には、そのコンドミニアムに関する各種書類が売り手から提出される。その内容はオーナー組合の運営方法、組合会議の議事録、情報開示書類、財務諸表等々。コンドミニアムで問題になっている事案は議事録で分かる上、将来的な共益費の値上げも財務諸表である程度推測する事が可能だ。またハウスルールでは改装手続やペット飼育の可否も分かる。ただ、ハウスルールは状況に応じて変更されるので、購入後もオーナー組合から届く書類に必ず目を通す事。もし分からない書類があれば、管理業務に精通した不動産業者に確認する事をお勧めする。

 

生活習慣、気候の違い

オアフ島は小さな島のため、30分~1時間で島のほとんどが通勤可能圏内となる。そのため、当地でタウンと呼ばれている地域、ダウンタウン、アラモアナ、ワイキキのようなコンクリートジャングルではなく、緑に囲まれた海に近い、それこそ絵に描いたような南国のハワイに住むことも可能だ。ただ実際にそうした人で、通勤、通学等島の暮らしを体験した後に、結局タウンに引っ越しをするという人も多い。住んでみて初めて分かった事情もあるようだ。新築物件の購入の実例として、物件の完成前、開発業者はいくつかのオプション設定をしており、冷蔵庫も大型のものを選ぶことが可能だったが、物件購入者は標準サイズを選んだ。この島はいわば一年中夏、日本、米本土などでは考えなかったようなものまで冷蔵庫に収納することがあると実際に生活してから分かり、後日あの時大きい方を選んでおけば良かったと後悔した、という話もある。

 

白蟻(ターマイト)問題

ハワイの温暖な気候は、人だけでなく虫達にとっても楽園。不動産売買時には、シロアリ検査とトリートメントは必ず行っておくべきだ。一戸建て住宅の場合は数年に一度、家ごとすっぽりとテントで覆って燻蒸処理(テントフューミゲーション)行ったり、地中に生息するシロアリには、地面に穴を空けて殺虫処理(グラウンドトリートメント)を行う。コンドミニアムの場合、コンクリート製の建物そのものにシロアリが生息していることはないが、外から持ち込まれる家具、木製のキャビネットなどにシロアリが発見されることがある。キャビネットや家具に見られるシロアリは、飛来してくるというよりも残念ながら最初からその木に生息している場合が多い。シロアリが棲みついてしまっている家具でも、実害が出るまでにはある程度の時間がかかるため、知らずに部屋に持ち込んでしまったと言うケースもある。一戸建て住宅の場合は、数年に一度の定期的な駆除、コンドミニアムの場合も油断ぜず、必要な検査、処置を行っておくことが資産を守ることに繋がる。

 

 

物件売却時に注意する事(売出し物件は第一印象が重要)

物件を売却する場合は、売り手の方としては、もう売ってしまう物件なのだから「なるべく費用をかけずに売りたい。」と思うだろう。しかし購入者の立場からすると、物件の第一印象はとても重要な要素だ。自分が買い手の立場に立って考えることが重要だ。

玄関のドアを開けた瞬間、思わず自分がその物件に住んでいることをイメージできる物件もあれば、これ以上中へ入りたくないと思われてしまう場合もある。長い間物件を賃貸した後に売却を希望するオーナーは多いが、やはりテナントが退去された後、部屋の老朽化が見られるのは否めない。売出しを検討している場合、売出し前の準備としてカーペットの交換や塗装等、部屋のお化粧直しをしてから売り出しを開始することをおすすめする。改装、修理を行った物件は購入希望者からの反応も良く、また、事前に問題になると思われる箇所を修理しておくことにより売買手続きの際に行われる買手側の物件検査も問題なく進めることが出来る。一方、売出し前の準備をせずにそのまま物件を売りに出し場合、第一印象が悪かった為に、せっかくの購入希望者を逃してしまったり、物件検査後の修理依頼や、その為の値引きをされる場合もある。

物件を売りに出される前に必ず改装、修理をしなければいけないということではなく、必要以上の大掛かりな改装をする必要もない。しかし、購入者の立場からすると物件の第一印象はとても大切な要素で、また売り手の方にとっては、早期により良い価格で売却を行えることにもつながる。掛かった費用は売却価格や経費計上等として反映され、決して無駄な出費になるとは思わない。物件の状態によっては、私物の整理、清掃等を行いクリーンなイメージを出すことだけでも良い場合もある。物件売出しをされる前には、第一印象を良くする為にはどのようなことをしたら良いか、まず経験のある不動産業者に相談する事をお勧めする。

 

 

賃貸物件を捜す際のポイント、注意事項

●長期賃貸物件は現地に来てから探す

留学や移住で長期賃貸物件を探す場合で、現地に着いてから実際の目で物件や周辺の環境を確かめて契約することをお勧めする。日本ですでに契約して現地に着いた後、物件が思っていたものと違う、部屋が古く、掃除も必要な修理もされていない等のトラブルが発生したり、実際に住んでから交通の便も悪く、住むのに不便と気づくケースもある。1年間等のまとまった期間で契約していて、ディポジット等も支払い済みの為、解約も難しい場合もある。満足のいかない部屋での新生活は、ストレスにもなるので注意が必要だ。

満足のいく長期賃貸物件を見つけた人の多くは、最初はマンスリーレンタルの部屋を1ヶ月間程借り、現地に着いてから、長期物件を探すという方法をとっている。最初の1週間程はホテルを予約して来るという人も多いが、自分にあった物件がすぐに見つからない可能性もあり、1泊あたりの料金が高いホテルに滞在の場合、焦りも生じやすい。心と時間の余裕を持って物件を探す為にも、まずは1ヶ月間のお部屋をおさえてから来るのが賢い選択といえる。

 

●賃借能力をアピール

ハワイの賃貸物件では、空きが出れば広告を出し希望者に物件を見せるという形のため、通常複数の人が同じ物件を同時に内覧することになり、1つの物件に入居希望者が重なる場合もある。入居を希望する場合はすぐにアプリケーション・フォーム(Application Form)と呼ばれる、雇用情報を含む経済状況や、今までの賃貸の経緯を示す書類を提出するが、まだハワイに来て間もなく、賃貸の経験がない場合、また学生として来ているので働けない場合等は、アプリケーション・フォームの記入事項だけでは、家賃支払い能力を心配される場合がある。そのため銀行口座の残高証明書や、家族からの経済的援助を記した手紙、また、雇用先から雇用を証明する手紙等も用意し、家賃の支払いに問題がないということを客観的に提示できるよう、準備することが大切だ。

 

●契約の際の注意

ハワイでの賃貸物件の場合、大家が直接、もしくは専属の不動産業者が貸し出している場合がほとんどだ。日本のように同じ物件を複数の不動産業者が扱っているということも、業者に依頼すると希望条件に合う物件を選んで紹介してくれるということもない。自分で情報収集をして、物件内覧の予定取りの作業を自分で行うのが一般的だ。

 

最近ではインターネットのサイトでレンタル物件を探すのが主流となっており、不動産会社だけではなく、個人による広告掲載もあるが、大家による理不尽な条件や対応を受ける等のトラブルや、インターネット上の無料検索サイトでは詐欺狙いの物件を見かけることもあるので注意しなければならない。トラブルを避けるために、契約にはくれぐれも慎重な姿勢が必要だ。

 

<資料提供>

マップビジョン不動産(Map Vision, Inc.)

政府公認不動産会社/全米及びハワイ不動産協会会員

Member of National Association of Realtors / Honolulu Board of Realtors

201 Ohua Avenue, T1-302 Honolulu, Hawaii 96815(ワイキキ・バニアン タワー1 3階)

Tel: (808) 971-0101 Fax: (808) 971-0110(24時間受付)

www.mapvisionhawaii.com