ハワイの不動産売買、レンタル

物件購入後に失敗しない為に

ビル規定の確認

ハワイのコンドミニアムは築年数が30年以上というのが一般的ですが、室内の改装を行なう際にはまずビル規則(ハウスルール)の確認が必須です。ビルによっては改装の規則が厳しく、 例えばシャワードア1枚を取り付けるにも建築士のブループリント(改装の詳細図面)を要求するところもあります。建築士の図面を作成する費用は高額ですので、気軽に改装を考えていたが、こんなはずではなかったと言う事にならないように注意が必要です。

コンドミニアムを購入する際には、そのコンドミニアムに関する各種書類が売り手から提出されます。オーナー組合の運営方法、組合会議の議事録、情報開示書類、財務諸表等々です。コン ドミニアムで問題になっている事案は議事録で分かりますし、将来的な共益費の値上げも財務諸表である程度推測する事も可能です。またハウスルールでは改装手続やペット飼育の可否も分かります。ただ、ハウスルールは状況に応じて変更されますので、ご購入後もオーナー組合から届く書類にはご注意下さい。

もし分からない書類があれば管理業務に精通した不動産業者に確認する事をお勧めします。

生活習慣、気候の違い

オアフ島に引っ越されて来られる方が家探しをされる場合、購入されるにしろレンタル物件を探す場合にしろ、米本土から移ってこられる方の場合、目安にされる通勤時間を30分~ 1時 間とされる方が多いです。皆様、これまでに観光では何度かオアフ島に来られたことがある方もいらっしゃいます。小さな島ですので、30分~ 1時間ですと島のほとんどが通勤可能圏内と なります。当地でタウンと呼ばれている地域、ダウンタウン、アラモアナ、ワイキキのようなコンクリートジャングルではなく、緑に囲まれた海に近い、それこそ絵に描いたような南国の ハワイに住むことも可能になります。ただ実際にそうなされた方で、通勤、通学など島の暮らしを実際に体験されますと、その後タウンに引っ越されて来る方が多くいらっしゃいます。住んでみて初めて分かった事情があるかと思います。

ある新築物件購入をお世話させていただいた際、完成前で、その開発業者はいくつかのオプション設定をしており、冷蔵庫も大型のものを選ぶことが可能でしたので、大きいものにされ たらどうですかとお勧めしたのですが購入者の方が標準サイズを選ばれました。後日あの時大きい方を選んでおけば良かったとお聞きしたことがあります。この島はいわば一年中夏ですので日本、米本土などでは考えなかったようなものまで冷蔵庫に収納することがあります。

白蟻問題

ハワイの温暖な気候は、人だけでなく虫達にとっても楽園でもあります。ハワイの不動産売買時には、シロアリ検査とトリートメントは必ず行っておくべきです。一戸建て住宅の場合、数年に一度、家ごとすっぽりとテントで覆って燻蒸処理(テントフューミゲーション)行ったり、地中に生息するシロアリ駆除のために、地面に穴を空けて殺虫処理(グラウンドトリートメント)を行います。

コンドミニアムの場合、コンクリート製の建物そのものにシロアリが生息していることはありませんが、外から持ち込まれる家具、木製のキャビネットなどにシロアリが発見されること があります。キャビネットや家具に見られるシロアリは、飛来してくるというよりも、残念ながら最初からその木に生息している場合が多いです。既にシロアリが棲みついてしまっている家具でも、シロアリの実害が出るまでにはある程度の時間がかかるため、知らずに部屋に持ち込んでしまったと言うケースもあります。

一戸建て住宅の場合は、数年に一度の定期的な駆除、また、コンドミニアムだと言って油断することなく、必要な検査、処置を行っておくことが資産を守ることに繋がります。

 

 

売出し前の準備

物件を売却される場合、売り手の方としては、もう売ってしまう物件だからなるべく費用をかけずに売りたい。確かにそう思われると思います。しかし、購入者の立場からすると物件の第一印象はとても重要な要素です。玄関のドアを開けた瞬間、思わず自分がその物件に住んでいることをイメージできる物件もあれば、それ以上中へ入りたくないと思われてしまう場合も あります。長い間物件を賃貸した後、売却を希望されるオーナーの方は多いですが、やはりテナントの方が退去された後はお部屋の老朽化が見られるのは否めません。売出しのご相談を受けた時は、売出し前の準備としてカーペットの交換や塗装等のお部屋のお化粧直しをご提案させて頂き、売出しを開始します。改装、修理を行った物件は購入希望者からの反応も良く、また、 事前に問題になると思われる箇所を修理しておくことにより売買手続きの際に行われる買手側の物件検査も問題なく進めることが出来ます。

一方、売出し前の準備をせずにそのまま物件を売りに出した場合、第一印象が悪かった為に、せっかくの購入希望者を逃してしまったり、物件検査後の修理依頼や、その為の値引きをされる場合もあります。

物件を売りに出される前に必ず改装、修理をしなければいけないということではありません。必要以上の大掛かりな改装をする必要もないと思います。しかし、購入者の立場からすると物件の第一印象はとても大切な要素で、また売り手の方にとっては、早期により良い価格で売却を行えることにもつながります。掛かった費用は売却価格や経費計上等として反映され、決 して無駄な出費になるとは思いません。物件の状態によっては、私物の整理、清掃等を行いクリーンなイメージを出すことだけでも良い場合もあります。

物件売出しをされる前には、第一印象を良くする為にはどのようなことをしたら良いか、まず経験のある不動産業者にご相談されることをお薦めします。

 

 

賃貸物件を捜す際のポイント、注意事項

長期賃貸

留学や移住の為、日本、アメリカ本土、その他の地域から、長期賃貸物件(6 ヶ月以上契約)のお問い合わせを受けることがありますが、長期賃貸物件は、長くお住みになる住居ですので、現地について、実際の目で、物件や周辺の環境を確かめてから、ご契約をされることをお勧めします。日本からすでに契約され現地に着いた後、物件が思っていたものと違う、お部屋が古く、掃除も必要な修理もされていない等のトラブルが発生したり、また、交通の便も悪く、住むのに不便と気づき、こんなはずではなかった!という結果にもつながります。1年等のまとまった期間で契約されていて、ディポジット等も支払い済みの為、解約も難しい場合もあり、満足のいかないお部屋での新生活は、ストレスにもなります。

満足のいく長期賃貸物件を見つけておられる方の多くは、最初はマンスリーのお部屋を1 ヶ月間程お借りになり、現地に着いてから、長期物件を探されています。1週間程ホテルを予約し てお越しになる方もおられますが、自分にあった物件がすぐに見つからない場合は、1泊あたりの料金が高いホテルの場合、焦りも生じますので、心と時間の余裕を持って物件を探す為にも、まずは1 ヶ月間のお部屋をおさえてから、こちらにお越しになるのが賢い方法ではないでしょうか?

賃借能力をアピール

ハワイのレンタルの場合、空き物件が出れば広告に出し、希望者に物件をお見せするので、通常複数の方が同じ物件を見ることとなり、1つの物件に入居希望者が重なる場合もあります。物件 に入居されたい際は、すぐにApplication Formと呼ばれる、雇用情報を含む経済状況や、今までの賃貸の経緯を示す書類を提出しますが、まだハワイに来て間もなく、賃貸の経験がない場合、 また学生として来ているので働けない場合等は、Application Formに記入する事項だけでは、家賃支払い能力を心配される場合がありますので、残高証明書や、ご家族からの経済的援助を受けられる場合は、その旨記した手紙、また、雇用先からの雇用を証明する手紙等もご用意され、いかにご自分がお部屋を借りて、問題がないということを客観的に提示できるよう、準備することも大切です。こちらでは、ご自分が物件を気に入ったからといって、必ずしも入居できるとは限らず、戸惑われる方もおられます。ハワイと言えども、ここはアメリカ、日本とは違うということを常に忘れず、満足の行く物件探しをして下さい。

賃借能力をアピール

契約の際の注意

オアフ島での賃貸住宅物件の場合、大家さんが直接、もしくは大家さん専属の不動産業者が貸し出している場合がほとんどです。日本とかのように同じ物件を複数の不動産業者が扱っているということはありません。ですので業者に依頼すると希望条件に合う物件を選んで紹介してくれたりすることはありません。ご自分で情報収集をして、物件内覧の予定取りの作業をご 自身で行うのが一般的です。最近ではインターネットのサイトでレンタル物件を探すのが主流となっており、不動産会社だけではなく、個人による広告掲載もありますが、大家さんの理不尽な条件、対応を受けたり、インターネット上の無料検索サイトでは詐欺狙いの物件を見かけたりしますので、要注意です。

トラブルを避けるには、ご契約には、くれぐれも慎重な姿勢が必要です。やはり不動産免許を持った業者から借りられることをお勧めします。

 

<資料提供>

マップビジョン不動産(Map Vision, Inc.)

政府公認不動産会社/全米及びハワイ不動産協会会員

Member of National Association of Realtors / Honolulu Board of Realtors

201 Ohua Avenue, T1-302 Honolulu, Hawaii 96815(ワイキキ・バニアン タワー1 3階)

Tel: (808) 971-0101 Fax: (808) 971-0110(24時間受付)

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